乐居观察:短平快!保利益阳“新玩法”

2017-10-18 11:57:24|作者:周少

  益阳这座“小庙”,今年又来了位“大师”——保利地产。而且跟之前的不一样,保利的举动一次次出乎益阳人意外。

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  保利作为地产巨头,最牛掰的央企之一,能来我们益阳(据说还是省内第四城),大家高兴得带点激动:这绝对是个大项目!而细看5月6日保利公告,却有点小失落:龙洲路项目用地面积47641平方米(约71亩),建筑面积20万方。这身板,放在益阳也只算得上“中等个头”。

  而10月11日保利官网发布公告,梅开二度拿下桃花仑东路南侧地块,再次刷屏益阳地产圈。间隔仅仅不到5个月,动作之快速果决,连业内人士也“颇感意外”。看得出保利满满的投资诚意,并没有“随便打发”益阳,只是“行事有点特别”。 

1保利官网拿地公告

保利官网拿地公告

 保利的被动与主动

  纵观两次出手,我们能发现几点鲜明的保利风格。首先是不求大,前面看到益阳保利龙洲路项目不大,桃花仑东路项目更“迷你”,占地47亩,体量15万方(跟益阳印象规模接近)。人们习惯“大牌配大盘”,以保利的来头,即使不像碧桂园动辄上千亩,起码也应该跟恒大一样来个三五百亩,才对得起保利这块大招牌。

  连开两个小项目,可能保利心里也“无奈”。因为益阳楼市早已不是一张白纸,可以信马由缰圈地。经过10多年开发,并有其他几家大牌捷足先登,价值高、拆迁少的好地段大多名花有主,比如最热门的梓山湖东岸,碧桂园、太一等已瓜分完毕;市府周边有恒大进入后,也由生到熟项目开始密集;资江未开发的北岸核心江段,基本被大汉承包了……没有大刀阔斧的余地,保利只有精耕细作。

  上面解释想想貌似也不够充分。按保利的实力,来三四线城市肯定获得鼎力支持。要在益阳做大项目机会不多,但并非没有。比如益阳大道老城院地块,保利想拿自然很有竞争力。康富南路橡机地块相当于一个恒大,用地性质已由工业变为商住,搬迁也提上了日程。城东铂金汉宫与城院之间还有大块空地,一边是银城大道一边是市妇幼、梓山湖,禀赋也很不错。保利没碰这些更大的地块,乐居君觉得更像是自己“有意为之”。

益阳保利两个项目位置益阳保利两个项目位置 

  “小口快吃”更健康

  至于保利为什么要“舍大取小”?这跟各品牌的基因相关。我们看到碧桂园、恒大与万科争夺前三,规模越大才能活得越好。虽然保利进驻益阳,也是在一二线城市强调控背景下,寻求开拓三四线市场,但保利作为业务广泛的超级央企,做大的冲动显然不如前面几家强烈。

  既然做大不是第一位,那追求投资回 报自然成了首要任务。先不论大小,哪里具有投资价值,就选哪里。其中可能也包含保利控制风险的考量,毕竟三四线楼市也已棋过中盘,外来投资有限,而益阳楼市前面一年井喷发展,快速消化大量需求。保利现在以后来新面孔进入益阳,“小口快吃”显然更稳健。

  “四两拨千斤”占据红利

  回过头来仔细看下保利在益阳拿的两块地。龙洲路项目与益阳大道交汇,这一横一纵最大两条动脉的交通意义不用说了。项目出门路口是世纪豪庭、罗马国际两大酒店,东边有万达、海洋城,南边临近朝阳国际实验学校、福中福及市府。周边配套都是顶级的,不然新世界也不会选在旁边。

  桃花仑东路项目配套也很不错,具体位置在赫山步行街对面,商业设施扎堆,赫山区政府、三医院及益师都很近。赫山庙商圈在巴黎馨苑之后,好几年彻底断档没出新盘,需求累计就等一个好项目来撩拨。

  保利的算盘打得很活,启动一个大项目可能就要2个亿,而现在做到了“连下两城”。鸡蛋分开放,也能减少风险。更重要的是“四两拨千斤”,两处黄金地段的配套价值与开发红利,尽数收入囊中。

  “先平后稳”的投资权衡

  益阳保利在产品上坚持“平”的定位,平不是平庸,保利一直以高品质著称。虽然保利诺丁山、“悦系”等保利TOP产品系,不大可能放在益阳,但肯定会根据本地消费力及项目特征,匹配恰当产品线。

  益阳保利项目分别毗邻益阳大道CBD、赫山庙商圈,都因地制宜规划成了商住项目,在商务商业方面的巨大空间令人期待。产品详细资料现在披露很少,零星了解到龙洲路项目引入“中央公馆”中端系列产品,主打90-140㎡高层住宅,面积区间包容性强,基本覆盖主流需求。

佛山保利中央公馆佛山保利中央公馆

  “平常不高冷”的产品定位,将以适中价格面市,从而为保利自己以及益阳置业者带来投资“短周期、快收益”。另外在保利两份拿地公告中,都能看到“通过合作方式”的字眼,宁愿只要5成到6成权益,同样凸显了审慎不冒进。初到益阳,合作伙伴非常重要,桃花仑东路项目步行街对面拆迁等事宜都需要大力协助。

  保利保利,确保投资之利。我们从益阳项目身上看到的,是付出尽量少的投资,冒最小的风险,以最快速度获得尽可能多的收益。

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